4 façons simples d’investir dans l’immobilier

Acheter et posséder un bien immobilier est une stratégie d’investissement passionnante, qui peut être à la fois satisfaisante et lucrative. Contrairement aux investisseurs en actions et en obligations, les propriétaires immobiliers potentiels peuvent utiliser l’effet de levier pour acheter une propriété en payant d’avance une partie du coût total, puis en remboursant le solde, plus les intérêts, au fil du temps. Alors qu’un prêt hypothécaire traditionnel exige généralement une mise de fonds de 20 % à 25 %, dans certains cas, une mise de fonds de 5 % suffit pour acheter une propriété entière. Les futurs propriétaires immobiliers peuvent acheter une propriété en utilisant l’effet de levier, en payant d’avance une partie de son coût total, puis en payant le solde au fil du temps.
Les quatre principales façons dont les investisseurs peuvent faire de l’argent grâce à l’immobilier sont : 1) devenir propriétaires d’immeubles locatifs en passant par l’investissement locatif, 2) négocier des biens immobiliers (aussi appelés  » flipping « ), 3) former des groupes de placement immobilier et 4) créer des fiducies de placement immobilier (FPI).
Voici quatre façons pour les investisseurs d’utiliser les propriétés à bon escient :

1. Devenir propriétaire

Idéal pour : Des personnes ayant des compétences en bricolage et en rénovation, qui ont la patience de gérer les locataires.

Ce qu’il faut pour commencer : Des capitaux importants sont nécessaires pour financer les coûts d’entretien initiaux et couvrir les mois inutilisés.

Les pros : Les propriétés locatives peuvent procurer un revenu régulier, tout en maximisant le capital disponible grâce à l’effet de levier. De plus, de nombreuses dépenses connexes sont déductibles d’impôt, et toute perte peut compenser les gains réalisés sur d’autres placements.

Inconvénients : À moins que vous n’engagiez une société de gestion immobilière, les propriétés locatives ont tendance à être criblées de maux de tête constants. Dans le pire des cas, les locataires turbulents peuvent endommager les biens. De plus, dans certains climats de marché locatif, un propriétaire doit soit supporter des logements vacants, soit demander un loyer moins élevé afin de couvrir ses dépenses jusqu’à ce que les choses changent. D’un autre côté, une fois que l’hypothèque a été complètement remboursée, la majorité du loyer devient tout profit.

Bien sûr, le revenu locatif n’est pas le seul objectif d’un propriétaire. Dans une situation idéale, une propriété s’apprécie tout au long de l’hypothèque, laissant au propriétaire un actif plus précieux qu’au départ. Selon les données du U.S. Census Bureau, les prix de vente des maisons neuves (un indicateur approximatif de la valeur des biens immobiliers) ont constamment augmenté en valeur entre 1940 et 2006, avant de chuter pendant la crise financière. Heureusement, les prix de vente ont depuis repris leur ascension, dépassant même les niveaux d’avant la crise.

2. Groupes de placement immobilier

Idéal pour : Les gens qui veulent posséder un bien immobilier locatif sans les tracas liés à son exploitation.

Ce qu’il faut pour commencer : Un coussin de capital et l’accès au financement.

Les pros : Il s’agit d’une approche beaucoup moins interventionniste à l’égard de l’immobilier qui continue de procurer un revenu et une plus-value.

Inconvénients : Il y a un risque d’inoccupation dans les groupes de placement immobilier, qu’il soit réparti dans l’ensemble du groupe ou qu’il soit propre au propriétaire. De plus, les frais généraux de gestion peuvent ronger les rendements.

Les groupes de placement immobilier sont comme de petits fonds communs de placement qui investissent dans des propriétés locatives. Dans un groupe d’investissement immobilier typique, une société achète ou construit un ensemble d’immeubles d’appartements, puis permet aux investisseurs de les acheter par l’intermédiaire de la société, rejoignant ainsi le groupe. Un même investisseur peut posséder une ou plusieurs unités d’habitation autonome, mais la société exploitant le groupe d’investissement gère collectivement toutes les unités, s’occupe de l’entretien, annonce les logements vacants et interroge les locataires. En échange de l’exécution de ces tâches de gestion, l’entreprise prend un pourcentage du loyer mensuel.

Un bail type de groupe d’investissement immobilier est au nom de l’investisseur, et toutes les unités mettent en commun une partie du loyer pour se prémunir contre les inoccupations occasionnelles. À cette fin, vous recevrez un certain revenu même si votre logement est vide. Tant que le taux d’inoccupation des unités mises en commun n’atteindra pas un sommet trop élevé, il devrait y en avoir assez pour couvrir les coûts.

Bien que ces groupes soient théoriquement des moyens sûrs d’investir dans l’immobilier, ils sont vulnérables aux mêmes frais qui hantent l’industrie des fonds communs de placement. De plus, ces groupes sont parfois des investissements privés où des équipes de gestion peu scrupuleuses extorquent de l’argent aux investisseurs. Il est donc essentiel de faire preuve d’une diligence raisonnable rigoureuse pour trouver les meilleures occasions d’affaires.

3. Négoce immobilier (Flipping)

Idéal pour : Des personnes ayant une expérience significative dans l’évaluation et le marketing immobilier.

Ce qu’il faut pour commencer : Des capitaux et la capacité d’effectuer ou de superviser des réparations au besoin.

Les pros : Le commerce immobilier a une période de temps plus courte pendant laquelle le capital et les efforts sont immobilisés dans une propriété. Mais selon les conditions du marché, il peut y avoir des rendements importants, même dans des délais plus courts.

Inconvénients : Le trading immobilier nécessite une connaissance approfondie du marché et de la chance. Les marchés chauds peuvent se refroidir de façon inattendue, laissant les traders à court terme avec des pertes ou des maux de tête à long terme.

Le trading immobilier est le côté sauvage de l’investissement immobilier. Tout comme les day traders sont un animal différent des investisseurs buy-and-hold, les traders immobiliers se distinguent des propriétaires buy-and-rent. Un exemple concret : les négociants immobiliers cherchent souvent à vendre de façon rentable les propriétés sous-évaluées qu’ils achètent, en seulement trois à quatre mois.

4. Fiducies de placement immobilier (FPI)

Idéal pour : Les investisseurs qui veulent que leur portefeuille soit exposé à l’immobilier sans transaction immobilière traditionnelle.

Ce qu’il faut pour commencer : Capital d’investissement.

Les pros : Les FPI sont essentiellement des actions productives de dividendes dont les principaux éléments d’actif sont des biens immobiliers commerciaux loués à long terme et productifs de liquidités.

Inconvénients : Les FPI sont essentiellement des actions, de sorte que l’effet de levier associé aux biens immobiliers locatifs traditionnels ne s’applique pas.

Une FPI est créée lorsqu’une société (ou une fiducie) utilise l’argent des investisseurs pour acheter et exploiter des immeubles productifs de revenu. Les FPI sont achetés et vendus sur les principales bourses, comme toutes les autres actions. Une société doit verser 90 % de ses bénéfices imposables sous forme de dividendes afin de conserver son statut de FPI. Ce faisant, les FPI évitent de payer l’impôt sur le revenu des sociétés, alors qu’une société ordinaire serait imposée sur ses bénéfices et devrait alors décider de distribuer ou non ses bénéfices après impôt à titre de dividendes.

Tout comme les actions ordinaires qui versent des dividendes, les FPI constituent un placement solide pour les investisseurs boursiers qui recherchent un revenu régulier. Comparativement aux types d’investissements immobiliers susmentionnés, les FPI permettent aux investisseurs d’investir dans des investissements non résidentiels, tels que des centres commerciaux ou des immeubles de bureaux, qu’il est généralement impossible aux particuliers d’acheter directement. Plus important encore, les FPI sont très liquides parce qu’elles sont négociées en bourse. En d’autres termes, vous n’aurez pas besoin d’un agent immobilier et d’un transfert de titre pour vous aider à encaisser votre investissement. En pratique, les FPI sont une version plus officielle d’un groupe de placement immobilier.

Enfin, lorsqu’ils examinent les FPI, les investisseurs devraient faire la distinction entre les FPI à capital-actions qui possèdent des immeubles et les FPI à capital-actions qui offrent du financement immobilier et des titres adossés à des créances hypothécaires (TAC flux groupés). Les deux offrent une exposition à l’immobilier, mais la nature de l’exposition est différente. Une FPI à capital-actions est plus traditionnelle, en ce sens qu’elle représente la propriété de biens immobiliers, alors que les FPI hypothécaires se concentrent sur le revenu tiré du financement hypothécaire de biens immobiliers.

L’essentiel, est que les investisseurs immobiliers utilisent leurs propriétés pour générer des revenus locatifs ou pour attendre l’occasion de vendre, il est possible d’élaborer un programme d’investissement solide en payant d’avance une part relativement faible de la valeur totale d’une propriété. Mais comme pour tout investissement, il y a du profit et du potentiel dans l’immobilier, que le marché global soit à la hausse ou à la baisse.